Dompoisk.com
 

Объявления Статьи Новости
Поисковик
Тип
Область:
Город:
Поселок/район:
Цена от
до  
Только с фото
Продажа
Аренда
Обмен

Квартиры по областям
Авторизация
  Регистрация
Забыли пароль?

Квартиры без посредников в Киеве долгосрочно

Продажа квартир Киев без посредников! Квартиры в аренду посуточно от хозяев в Киеве, киевской области и других регионах Украины.

Доска бесплатных объявлений по недвижимости

Ежедневно пополняемая база бесплатных объявлений со всех регионов Украины, недвижимость Киева и Киевской области. Вы можете снять квартиру без посредников в Киеве долгосрочно и дешево.

Недвижимость, квартиры от хозяев в Киеве на доске объявлений DOMPOISK.COM!

Недвижимость в Ирпене


Ринок нерухомості Києва: особливості ціноутворення

Новость от 06.12.2012

Житло в Києві коштує дорого. Ціна на деякі елітні квартири перевищує вартість пристойної вілли в Іспанії або невеликого острова в якому-небудь тихоокеанському архіпелазі. Часом невиправдано дорого — наприклад, коли йдеться про хрущовки в центральних і прицентральних районах. Але буває, що купити квартиру на Борщагівці або Воскресенці за бажання можна навіть дешевше, ніж в інших містах України. Спробуємо визначити, що формує такий широкий діапазон цін на нерухомість у столиці.

Перш за все, житло в Києві користується попитом. Про таке поняття, як собівартість, на вторинному ринку говорити взагалі не доводиться: левова частка будинків радянської забудови давним-давно вичерпали свій ресурс і перебувають в аварійному або передаварійному стані. Але квартири в них продаються. І купуються. Причому часто продавці і покупці — одні й ті самі люди, а більшість угод спрямовано або на так зване поліпшення житлових умов, або на розмін. Тобто, це обмін з доплатою, оформлюваний через договор купівлі-продажу.

Свіжі грошові вливання в ринок трапляються відносно рідко, головним чином — у в сегмент новобудов. А на вторинному ринку оборот здійснюється завдяки одним і тим же грошовим потоками. І більшість власників квартир у старих хрущовках і радянських «панельках» прагнуть продати свою нерухомість так, щоб за виручені кошти можна було купити бажане, та ще й на ремонт залишилося. Тому ціна цих хрущовок і залишається завищеною. Ніхто не буде продавати своє житло нижче «ринкової вартості», навіть якщо вона значно перевищує реальну. По суті, «ринкова ціна квартири» не визначається ні її характеристиками, ні бажаннями продавців. Вона визначається ціною та кількістю аналогічних пропозицій на ринку. І покупцями, готовими заплатити запитувану ціну.

Свою роль грає і міграційний фактор. І мова тут не тільки про горезвісні «московських пенсіонерів» і селебріті. Хоча саме за рахунок них і трапляються свіжі грошові вливання, що дозволяють ринку утримувати свої позиції. Мова про внутрішню трудовуї міграцію, результатом якої є постійне збільшення кількості мешканців столиці. За великим рахунком, робота і ринок праці є тільки тут, та ще в декількох містах-мільйонниках. Ось до Києва і з'їжджаються бажаючі працевлаштуватися на відносно прийнятних умовах. Звичайно, далеко не всі одразу купують житло — хіба що якийсь бізнесмен або новообраний депутат, до тогож йі такі випадки поодинокі. Але більшості треба десь жити, що змушує ворушитися ринок нерухомості в сегменті оренди, а з ним — і продажу.

Крім ріелторів, які традиційно заробляють на переміщенні одних і тих же грошових потоків, є і ще одна категорія постійних гравців на ринку нерухомості — так звані професійні орендодавці. Ні, це не ті, хто отримав квартиру в спадщину або колись вигідно інвестував кошти і тепер володіє великою кількістю квадратних метрів. Це ті, хто купує квартири з метою у подальшому здавати їх в оренду. Звичайно, таких покупців не так багато, як тих, хто купує «для себе», але вони є. Ураховуючи, що попит на оренду за рахунок приїжджих не менший, ніж купівельний, ці гравці ринку теж безпосередньо впливають на вартість житла. Причому у всіх сегментах, але оскільки економ-клас, а вірніше, дешеві малогабаритні квартирки в спальних районах, куди більш затребувані орендарями, то і ціни на них ростуть саме завдяки їм — як, наприклад, на Лісовому.

Утім, свою роль відіграє і те, що, окрім нерухомості, об'єктів для інвестування в Україні немає. Акціям і облігаціям українці не довіряють — немає позитивного досвіду. Зате негативний є майже у всіх, хто пам'ятає радянські облігації державної позики або українську приватизацію. Більш-менш серйозного фондового ринку в Україні теж немає. А навіть якщо б і був, для більшості українців це знову ж занадто ризиковане капіталовкладення. Депозити у нас найпопулярніші короткострокові. Залишається не так і багато: валюта, курс якої нестабільний, дорогоцінні метали та нерухомість. І тільки остання може не тільки бути засобом вкладення коштів, але й приносити нехай не великий, але регулярний і стабільний дохід.

Первинний ринок, як і вторинний, має свої переваги і недоліки. Серед переваг — нижча ціна, впевненість, що раніше в квартирі ніхто не жив, відповідні сучасним стандартам матеріали, ергономічність та зручність планування. З недоліків — найчастіше доводиться самостійно робити ремонт. На первинному ринку чинник собівартості, звичайно, грає роль. А собівартість квартири включає і вартість будматеріалів, і роботу будівельників, і ціну дозвільної документації та замлевідведення. А якщо врахувати, скільки коштує в українських реаліях оформлення дозвільної документації і землевідведення, особливо в історичному центрі, стає зрозуміло, звідки така висока ціна квадратного метра. У спальних районах, звичайно, простіше — і ціна відповідна.

Легендарні багаторазові прибутки забудовників відійшли у минуле разом із кризою 2008 року. До того часу купували все, що будувалося, за неймовірно завищеними цінами. Сьогодні покупці значно вимогливіші. А забудовники, щоб одержати хоч якісь прибутки, через відсутність прийнятної іпотеки, часто надають розстрочку. Причому надають у всіх сегментах — що в економ, що в преміум. Так, не завжди безпроцентну, але здебільшого цілком прийнятну.

Місце розташування, краєвид, інфраструктура і соціальний статус сусідів — фактори універсальні як для первинного, так і для вторинного ринків. Але головне все ж таки попит. Поки він є, ціни будуть зростати або стояти на місці, як тільки попит упаде — впадуть і ціни. Ринок є ринок, яким би він не був. І в ринкових умовах нерухомість як базове капіталовкладення просто не може бути дешевою або занадто доступною. Її вартість чітко корелює з рівнем розвитку економіки і добробутом населення. Зробити житло в Україні доступнішим і дати новий поштовх ринку могли б адекватні іпотечні програми. Але це вже інша історія.



Нет комментариев...

Добавьте комментарий

Ваше Имя:


Текст комментария:


обновить
картинку

Введите проверочный код:





Last-Modified: Wed, 19 Dec 2018 12:36:29 GMT